Irán, vivienda, y decisiones al ritmo de las noticias geopolíticas.

Irán, vivienda, y decisiones al ritmo de las noticias geopolíticas.

(i)                  Introducción.

Últimamente parece que las decisiones bailan al ritmo de las noticias geopolíticas.

Y es normal, actualmente todos tienen un experto de confianza que anticipa lo que puede pasar desde su canal en redes sociales.

O un cuñado que sigue ese canal y aconseja con la mejor de sus intenciones.

Y efectivamente, en un mundo tan interconectado, parece que los grandes eventos mundiales afectan a todos los ciudadanos, incluido el ciudadano de a pie. 

La sensación que tienen muchos profesionales desde 2019 es que el mercado inmobiliario es una suerte de frenazos y tirones, muy sensible a la polémica de turno: el mundo se para, se genera el miedo, o las expectativas de que bajen los precios.

Y de repente, cuando la subida de precios parece imparable a pesar de todo… avalancha de decisiones. 

Y es que nadie tiene una bola de cristal, aunque seguro que hay quienes juegan con la ventaja de anticiparse a lo que va a pasar gracias a información privilegiada.

Para el resto de los mortales, lo mejor que se puede hacer es medir los indicadores disponibles, confiando en su veracidad, con rigor y profesionalidad.  

Y en este momento, la principal causa que está empujando los precios de la vivienda al alza en la Comunidad de Madrid es la escasez de oferta y la enorme presión demográfica.

Y es que se acumula desde 2017 un déficit de entre 150.000 y 180.000 viviendas en la Comunidad de Madrid.

Y no hay mano de obra ni recursos para construirlas en el medio o largo plazo.

(ii)                Cómo afecta realmente una crisis como la actual al mercado inmobiliario.

Hace poco se publicó un estudio sobre cómo afectó la crisis del petróleo de 1973 y 1979 al precio de la vivienda en Estados Unidos, y aseguraba que, pese a que la inflación se disparó y las hipotecas se encarecieron, el precio de la vivienda tardó años en corregirse.

Probablemente la clave esté en esa misma frase: “la inflación se disparó”, como se verá más adelante.

Y es que, en un conflicto como el de Irán, primero sube el precio del petróleo (más de un 40% en el último mes a fecha de escribir este artículo), luego la inflación y después los tipos de interés con todo lo que ello acarrea. 

Nadie sabe cuánto tiempo durará esta guerra, aunque muchos analistas aseguran que la probabilidad de que se alargue es alta. Y es que el nuevo líder del país persa ha perdido a su padre y otros familiares cercanos en los ataques, por lo que es de esperar que no esté con muchos ánimos de rendirse.

Otra lectura que se hace es la posibilidad de que esta situación empuje a un mundo con países sobreendeudados a una gran recesión, como la de 2008, que arrastre empleos, por tanto, esquilme la demanda, y, por ende, los precios bajen.

(iii)             Por qué el contexto actual es distinto al de 2008.

Ahora bien, no es 2008. Es 2026. Faltan más de 150.000 viviendas en la Comunidad de Madrid.

Quienes han comprado, lo han hecho aportando más del 20% del valor de la vivienda, por lo que no es probable que salgan corriendo y dejen de pagar, como quienes en 2008 obtuvieron una hipoteca más reforma más coche y más viaje a Tailandia, sin aportar ahorro, con contratos de trabajo inestables.

Es decir, quienes han comprado, no quieren perder su compra, porque les ha costado mucho acceder a ella, lo que hace improbable un escenario masivo de embargos y lanzamientos hipotecarios.

Tampoco ha habido en los últimos años una sobre construcción de vivienda, como en 2008, que dejara un stock de vivienda vacía enorme que empujara los precios a la baja. Al contrario: falta oferta, y falta mucha.

Y hay muchas personas con las condiciones necesarias de comprar y que no han tenido la oportunidad los últimos años, por esta escasez de oferta, y que tienen intención de hacerlo, por lo que una hipotética caída de precios podría verse atenuada por esta bolsa de compradores motivados.

Porque sí, tener una vivienda en propiedad, a largo plazo, es mucho más interesante que vivir de alquiler, salvo casos muy concretos contados con los dedos de una mano.

Por otro lado, no se puede olvidar la montaña rusa a la que quienes están en el sector inmobiliario, se han subido estos últimos años:

·       2020: Covid 19. Confinamiento. El mundo paralizado durante más de 3 meses. Los expertos auguraban el colapso económico, cierres masivos de empresas y despidos como en 1929. Se esperaba un éxodo de la ciudad a las afueras que hundiera los precios de la vivienda de las grandes ciudades. Y nada que ver, llegaron familias de todo el mundo con alto poder adquisitivo y buenos perfiles profesionales que aumentaron drásticamente la demanda de vivienda en su búsqueda de un país seguro en el que criar a sus hijos.

·       2022: Guerra de Ucrania. Crisis de suministros. Inflación galopante. La factura de la luz y del gas por las nubes. La cesta de la compra con subidas terroríficas. Los expertos predecían que sería el toque de gracia para una economía maltrecha y parcheada a base de “impresión de moneda” tras el confinamiento. Y que los precios de la vivienda bajarían. Y nuevamente, nada de esto ocurrió.

·       2023: Escalada de tipos de interés por el BCE, llegando al 4,16%. Muchos compradores que podían comprar casas en 600.000€, de repente por endeudamiento sólo podían comprar hasta 500.000€. Familias con hipoteca variable que pasaban de pagar 650€ al mes de hipoteca, a pagar 1.100€ de hipoteca. Paralelamente, el precio de la gasolina, de la luz, del gas, de la compra diaria, aumentaban drásticamente. Los expertos vaticinaban que la economía de las familias llegaría a su límite, que el consumo caería y la economía colapsaría. La sensación en muchas zonas de Madrid era desesperanzadora. Y otra vez, los precios siguieron subiendo.

·       2025: Guerra comercial. Los mercados atemorizados. Los expertos hablaban de cierres masivos de empresas, despidos, sustitución de trabajadores humanos por Inteligencia Artificial… Muchos hablaban de que ahora sí, la vivienda bajaría. La pregunta es: ¿Ha bajado?

Tal vez la situación actual sea una suerte de “Pedro y el lobo”, y el ajuste llegue cuando nadie lo espera, pero hay que reiterar que no es 2008, es 2026, hay escasez de oferta (y desde la política parece que la voluntad férrea es que así sea), quienes han comprado los últimos años están comprometidos con su compra por la aportación realizada, la presión demográfica con capacidad adquisitiva no tiene visos de remitir…

Y es verdad, la tensión entre la capacidad de compra de las familias medias y los precios son irreconciliables, pero aún así, las circunstancias hacen que una bajada de precios sea bastante improbable, y que como mucho veamos una estabilización de los precios de la vivienda (es decir, que las subidas de precios se moderen y no sean tan abruptas como han sido durante los últimos años).

Y aún así, tras todas las crisis aquí mencionadas, la vivienda se ha encarecido a doble dígito cada año en la Comunidad de Madrid en gran parte de la región durante los últimos años.

Si bien es cierto que nadie tiene una bola de cristal, y que, en 2008, como hoy, nadie esperaba que ocurriera lo que ocurrió.

(iv)              Vivienda como refugio en un mundo incierto.

Y en un entorno global tan convulso, la vivienda se ha convertido en un valor refugio, en el que las previsiones de inflación maquillarían cualquier ajuste en el valor real de la vivienda.

Y, si está claro que la presión demográfica y la escasez de vivienda es la principal causa del aumento de precios, el contexto actual de la guerra de Irán puede acuciarlo.

Si la guerra se alarga, muchos occidentales que viven en Emiratos y otros países de Golfo es probable que se planteen cambiar su domicilio, seguramente a un país seguro, a ser posible con buen clima y calidad de vida, se coma bien, la gente sea amable, en el que, aunque los impuestos sean altos, tengan posibilidad de hacer negocios. ¿España?

Entre estos occidentales que actualmente viven en Oriente Medio encontramos muchos con un gran poder adquisitivo y con buenos perfiles profesionales.

Tras la oleada de capital mexicano, venezolano o nicaragüense en Barrio de Salamanca y las zonas prime de España, ¿experimentaremos una nueva oleada de capital procedente de Oriente Medio?

Incluso en el escenario de una crisis económica profunda en España, este posible movimiento de capital y población internacional, unido a la bolsa de compradores locales que llevan años esperando una oportunidad para comprar, podría actuar como un freno ante una hipotética caída de los precios de la vivienda.

Por otro lado, no es ningún secreto que a nadie le interesa que el precio de la vivienda baje.

El colectivo de personas jubiladas, en su mayoría propietarios, tienen el precio de la vivienda en máximos históricos (al menos nominalmente), lo que les ofrece una protección adicional ante la incertidumbre de la viabilidad de las pensiones. Políticamente, esto es de vital importancia, ya que es el colectivo con más peso en las votaciones.

Lo mismo se puede decir de todas las familias propietarias que han comprado antes de 2019: su patrimonio se ha visto aumentado hasta en más de un 100% según el caso gracias a la subida de precios de la vivienda.

El gobierno está recaudando en máximos gracias en parte a que el precio de la vivienda está como está.

Y para los bancos y fondos de inversión sería muy dañino que los precios de la vivienda cayeran.

Por eso es bastante improbable que se vean medidas serias destinadas a solucionar la principal causa del problema, que es la escasez de vivienda.

Y por supuesto, en un mundo con los gobiernos sobreendeudados, ¿alguien duda de que la guerra de Irán no sea la ocasión perfecta para inyectar masa monetaria y “derretir la deuda pública” a base de inflación?

Esto, en base a la experiencia de los últimos años, produciría una reducción del poder adquisitivo de la moneda, lo que se traduciría en que el valor nominal de los inmuebles seguiría subiendo, o en el caso de una crisis económica grave, al menos atenuarían la caída en términos nominales, como ya se ha vivido en la historia del inmobiliario nacional en el último siglo, lo que daba la percepción de que “la vivienda siempre sube”.

Sin lugar a duda, cabe reiterar la afirmación inicial: nadie tiene una bola de cristal. Y en 2008, la mayoría de expertos no podía ni imaginar lo que ocurrió.

(v)                La decisión individual en un contexto de inflación.

En los últimos cinco años se han vivido catástrofes que indicaban a todas luces (y dicho por expertos) una posible ruptura del mercado inmobiliario con la consecuente bajada de precios.

¿Será la guerra de Irán el detonante que ajuste el precio de la vivienda a la capacidad equilibrada de compra de las familias? 

Si se tiene en cuenta el histórico de los últimos años y las previsiones de oferta y demanda, esta opción parece poco probable.

Y es que el mejor momento para comprar la propiedad deseada es cuando se puede.

Las personas no eligen el momento en que logran ahorrar el dinero para la entrada.

O reciben esa herencia que les permite dar el paso.

O su casa se revaloriza y, ahora sí, pueden comprar la casa de sus sueños.

Últimamente ha sido noticia que el precio de la vivienda está en máximos, es decir, hemos rebasado los niveles de precios de 2008. Pero no se dice que desde 2008, el IPC ha superado el 40%. Es decir: aún estamos casi a un 40% de distancia de máximos históricos si tenemos en cuenta el valor real, no el nominal.

Además, cualquiera que duda sobre si es un buen momento para comprar, debe hacer el siguiente cálculo: el dinero de alquiler que va a pagar los próximos 5 años. En la Comunidad de Madrid, el piso de tres dormitorios ronda una media de 1.300€ al mes, por tanto, esto supone casi 80.000€ en cinco años. El mero hecho de invertir este esfuerzo en la compra de una vivienda compensa el posible sobrecoste de la vivienda.

Por otro lado, España y el mundo nunca ha estado tan endeudada como ahora. En 2008, la deuda pública rozaba el 40% del PIB. En 2020 rozó el 120%, y en 2025 se situaba en torno al 103%, aunque muchos economistas alertan de que esta cantidad es cuestionable. Y que, si tenemos en cuenta las obligaciones contraídas, como por ejemplo los derechos a pensiones de la generación del Baby Boom, puede llegar a multiplicarse.

Esto, en el contexto geopolítico actual, parece indicar que la inflación va a ser una constante para las próximas décadas.

Si la vida media de un préstamo hipotecario es de 30 años, y la inflación de los últimos años ha sido de media un 3% anual, cada diez años la inflación habrá “derretido” un 30% de cada hipoteca que se suscriba hoy.

Y a la vida del préstamo, es decir, a los 30 años, habría derretido hasta el 90% de la misma, lo que quiere decir que, para una compra de primera vivienda a largo plazo, teniendo en cuenta las circunstancias, merece la pena el riesgo, ya que incluso en el caso de caída de precios de la vivienda, la misma inflación sostendrá a largo plazo este riesgo.

Y dentro de 30 años, quien tenga una vivienda en propiedad, tiene asegurado su futuro: tiene una pequeña fortuna que puede hacer líquida en cualquier momento, y no tiene que cargar con el coste de pagar su vivienda, puesto que ya la tiene pagada.

Por el contrario, quien no tenga una vivienda en propiedad dentro de tres décadas, no dispondrá de esa pequeña fortuna, y tendrá que soportar unos costes de vivienda que cada vez son más altos.

Aunque obviamente, esto no exime de una situación de eventual caída de precios de la vivienda como la vivida entre 2008 y 2019, en la que muchas familias lo pasaron mal, aunque ahora mismo, a toro pasado, se puede decir que ha merecido la pena.

Y si subieran los tipos de interés, siempre se pueden renegociar las condiciones con el banco si en el futuro volvieran a bajar. Y si no volvieran a bajar, pues se habría comprado en un buen momento histórico para suscribir esa hipoteca tan deseada por tantos.

 Sobre Saguar Real Estate:

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Esos mismos principios son hoy la columna vertebral de cada operación, cada planteamiento y cada decisión dentro de la empresa.

Especializados en la compraventa de viviendas en Las Rozas de Madrid, Torrelodones, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y el resto de la zona noroeste, así como en zonas prime de la capital como Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, ofrecen un servicio centrado en la cercanía, la excelencia y la ética profesional.

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