Pisos turísticos y otras trincheras.

El otro día se leía esta noticia: según el último informe de Exceltur, han desaparecido 15.963 plazas en viviendas turísticas en las principales ciudades españolas, dejando el total en 366.375.

En España hay aproximadamente 27 millones de viviendas, por lo que el 1,36 % corresponde a viviendas turísticas.

Sí, es una lectura sesgada. Cada zona es un mundo y debe analizarse de forma independiente.

En zonas turísticas como Arona, Marbella, Oliva o Denia se encuentran proporciones entre el 8% y el 23%.

En los últimos años, los pisos turísticos se han convertido en el chivo expiatorio favorito de un debate sobre la vivienda del que la política se ha apoderado.

Y es que el problema de la vivienda, como casi todos los de nuestro tiempo, ha sido devorado por la politización.

Internet abrió la puerta a los datos, pero también a una tormenta de propaganda donde todos opinan, toman partido y disparan sin apuntar.

Y así, un problema que afecta a todos se convierte en un balón al que todo el mundo da patadas, en un partido donde todos pierden, incluso el árbitro, que fracasa en su misión suprema de preservar el orden y la justicia.

Se dan cifras sesgadas, se lanzan titulares, se acusa y señala al contrario…

Pero da igual. En el discurso público todo se mezcla y todos se embisten, mientras cada bando se ocupa de señalar las vergüenzas del otro sin detenerse un segundo a mirar las propias.

Resulta curioso lo poco que se habla de la presión demográfica en las grandes ciudades españolas, que han recibido, según fuentes consultadas, más de 2,6 millones de nuevos habitantes en pocos años (principalmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga) sin que se haya construido ni una tercera parte de las viviendas necesarias para acogerlos.

Y bienvenido sea todo aquel que llega a España para arrimar el hombro y ayudar a construir el porvenir.

Y tampoco se habla de las verdaderas razones detrás de la escasez de vivienda, de la Agenda Urbana...

Y es comprensible, dado que el debate público se asemeja más a un campo de batalla de trincheras ideológicas que a un país dispuesto a resolver problemas.

Las maletas con ruedas o las Golden Visa se han repetido como mantras, sin analizar los datos.

Y es que los datos no dan clics. Y nunca hubo tantos al alcance… ni tan poco interés general en mirarlos.

Porque al final, el mundo real es el que es, no el que desearíamos. Y quizá, esta sea la única manera de mantener en pie un país de casi cincuenta millones de personas sin que salte por los aires.

Un dilema.

Antes de hablar de datos, unas preguntas:

Si aumenta la población y el turismo, y no se construyen casas, ¿dónde está el verdadero problema? ¿En que llegan más personas? ¿O en que no se construyen viviendas suficientes para alojarlas?

Y si, por el bien común, se ha decidido limitar la expansión de las principales ciudades para evitar que todo el país acabe aglutinado en cuatro metrópolis (y fomentar una distribución más equilibrada de la población), ¿por qué no se habla de ello con claridad en el debate público?

Es probable que el grueso de la población simplemente no esté preparado para ello. ¿Quién decide quién es apto para quedarse a vivir dónde todo el mundo quiere vivir, y quién no?

Antes de meterse en faena, conviene aclararlo: aquí no se viene a hacer política, sino a analizar los datos.

Este texto no responde a consignas ni a bandos, ya que, para tomar las mejores decisiones, lo más importante es entender lo mejor posible nuestro contexto.

Tourist, go home.

Actualmente, según fuentes consultadas, se estima que hay, de media, 145.000 turistas internacionales en la Comunidad de Madrid (un 15 % más que en 2019), que asumiendo que principalmente visitan la capital, equivale a un aumento del 0,56 % sobre la población de la ciudad y del 0,27 % sobre la de toda la Comunidad.

En paralelo, el precio del metro cuadrado de Madrid Capital ha pasado de 2.962€ en 2017 a 4.886€ hoy. Una subida del 65%.

¿En qué medida un aumento del 0,56% de la población relativa es responsable de ese 65% de aumento de precios?

Asimismo, se estima que hoy operan en Madrid 16.335 viviendas turísticas, lo que representa el 1,07% del parque residencial de la capital. En 2017 eran unas 8.100, por lo que el crecimiento ha sido del 0,52% sobre el total de viviendas en la ciudad desde entonces.

Desde 2017, el precio de la vivienda ha pasado de 2.391 €/m² a 4.886 €/m² (Fuente: Tinsa), lo que supone un aumento del 104%.

¿Puede una variación del 0,52% del número de viviendas turísticas explicar una duplicación del precio por metro cuadrado?

Demasiada agua para un mismo cántaro.

Según fuentes consultadas, la población de la Comunidad de Madrid ha crecido aproximadamente en 655.000 personas desde 2017, un 10%.

Y en 475.000 personas desde 2019, lo que equivale a un 7%.

En un contexto de falta de natalidad, se debe sin duda a personas que se han instalado en nuestro país.

¿Y qué hay de Madrid capital?

Desde 2017, y según fuentes consultadas, la ciudad de Madrid ha sumado aproximadamente 323.000 nuevos habitantes, pasando de 3.182.981 a 3.506.730 personas en 2025, un 10% más en apenas ocho años.

 Y desde 2019, el aumento ha sido de 240.600 personas, lo que equivale a un incremento del 7%.

Excluyendo los años 2020 y 2021 debido al parón migratorio por la pandemia, la ciudad de Madrid ha ganado una media de aproximadamente 60.000 nuevos habitantes por año entre 2019 y 2025.

En la Comunidad de Madrid, excluyendo los años 2020 y 2021, la población ha crecido a un ritmo medio de aproximadamente 118.550 personas por año entre 2019 y 2025. Algunos años se han superado las 150.000 personas.

Y esto, con los datos oficiales, por lo que es probable que este número de personas sea muy superior.

La ciudad de Madrid ha crecido, de media, el equivalente a un Aranjuez al año.

Y la Comunidad de Madrid, un Alcalá de Henares cada doce meses.

La grieta que nadie parece querer mirar.

¿Y cuánto se ha construido en este periodo?

Entre 2017 y 2024, según las fuentes consultadas, el parque de viviendas en la Comunidad de Madrid ha aumentado en 83.223 unidades, lo que equivale a una media de apenas 11.889 nuevas viviendas al año.

Teniendo en cuenta que en la Comunidad de Madrid la media es de 2,59 personas por hogar, desde 2019 habrían hecho falta unas 45.800 viviendas nuevas cada año para alojar a toda la población que ha llegado.

En cambio, el parque inmobiliario ha aumentado una media de 16.234 viviendas anuales: aproximadamente una tercera parte de lo necesario.

Según diversas estimaciones, en la Comunidad de Madrid faltarían en torno a 150.000 viviendas para responder a la demanda real de vivienda acumulada, y no disponemos de músculo humano ni material, como tampoco de voluntad legislativa para llevarlo a cabo.

Las cuentas son sencillas: desde 2017 la Comunidad de Madrid ha aumentado más de 655.000 personas su población. El parque inmobiliario ha aumentado en 83.000 unidades.

Si la media por hogar es de 2,59 personas por hogar, el parque inmobiliario debería haber aumentado en 252.000 viviendas, por lo que en base a este cálculo, faltarían cerca de 170.000 viviendas para mantener el mismo equilibrio entre población y número de viviendas que existía en 2017.

Las cuentas que no salen.

Y la pregunta es esta: ¿por qué estos datos no ocupan un lugar central en el debate público sobre la vivienda?

¿Puede el aumento de unas 8.200 viviendas turísticas desde 2017 explicar la tensión del mercado, cuando en ese mismo periodo la población ha crecido en más de 650.000 personas en la Comunidad de Madrid y 320.000 personas en la capital?

¿Y cuando el turismo internacional apenas supone un 1 % de la población local?

¿No será que el verdadero problema es haber construido sólo 83.000 viviendas para acoger a más de 650.000 personas desde 2017?

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En breve iniciará una serie de contenidos en los que volcará todo lo aprendido tras años de estudio y experiencia, analizando con rigor la evolución del mercado de la vivienda en España.

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Sobre Saguar Real Estate:

Saguar Real Estate es una boutique inmobiliaria familiar fundada en 2019 por los hermanos Emilio y Patricia Delgado Saguar, en homenaje a su abuelo José Saguar, cuya vida encarnó valores como la honestidad, la generosidad, el respeto, la cultura, el esfuerzo y el compromiso personal.

Esos mismos principios son hoy la columna vertebral de cada operación, cada planteamiento y cada decisión dentro de la empresa.

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