Nuevas leyes de vivienda (RDL 28 y 29/2026): análisis e impacto en los precios

12:48:44 01-11-2026

Nuevas leyes de vivienda (RDL 28 y 29/2026): análisis e impacto en los precios

Saguar Real Estate ha participado en una formación especializada sobre los nuevos reales decretos-leyes en materia de vivienda, impartida por uno de los abogados de mayor prestigio nacional en esta especialidad.

Posteriormente, la compañía ha estudiado la normativa y analizado sus posibles repercusiones sobre el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid, especialmente en los precios de compraventa y alquiler.

Las estimaciones presentadas responden al criterio profesional de Saguar Real Estate y pueden diferir de otras interpretaciones. La compañía considera fundamental conocer y contrastar diferentes puntos de vista para formarse una opinión fundamentada.

El 6 de octubre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos en materia de vivienda.

El Real Decreto-ley 28/2026, que no entraría en vigor hasta el 15 de noviembre si la Diputación Permanente lo aprueba, tiene prevista su votación para el 12 de noviembre de 2026. La previsión es que no se apruebe, con 34 votos a favor y 35 en contra. Si se llegara a aprobar, incluiría, muy resumidamente, las siguientes medidas:

1. Prórrogas sucesivas: si el propietario no avisa con una antelación mínima de 6 meses al inquilino su voluntad de no renovar el contrato de alquiler, una vez haya terminado su plazo legal de 5 años en caso de propietario persona física, y 7 años en caso de propietario persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente otros 5 o 7 años más según corresponda.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): bajo, el riesgo se mitiga notificando la no renovación dentro del plazo legal.

2. Penalización fin de contrato: si el propietario, aun avisando al inquilino dentro del plazo legal establecido, decidiera no renovar el contrato una vez este ha finalizado, tendrá que indemnizar con doce meses de renta al inquilino, o el importe mayor entre esas doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia, para casos de inquilinos con contratos de más de 12 años. Existen algunas excepciones, como que el propietario necesitara la vivienda para sí mismo o para familiares en primer o segundo grado de consanguineidad. Aplica también a contratos firmados antes de la entrada en vigor de este Real Decreto.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): relevante, muchos compradores percibirían el hecho de alquilar un inmueble como un riesgo que no compensa y venderían sus viviendas conforme vencieran los contratos, lo que produciría un aumento de oferta.

Sin embargo, la proporción de viviendas alquiladas y con vencimiento próximo es muy inferior a la demanda acumulada, por lo que la salida a la venta de estos inmuebles podría ralentizar moderadamente subidas de precios.

La Comunidad de Madrid no tiene zonas tensionadas declaradas, por lo que muchos propietarios simplemente sumarían a la renta de alquiler esa hipotética penalización para cubrirla sin limitar su rentabilidad esperada, lo que podría suponer un incremento relevante de precios al alquiler, que unido a una escasez de oferta más acuciada, empujaría al alza notoriamente el precio del alquiler y las garantías exigidas a los inquilinos, expulsando a muchos inquilinos del mercado de alquiler y forzándolos a desplazarse geográficamente a capitales de provincia o al mercado de compraventa, lo que podría empujar los precios de venta al alza.

No obstante, con la información disponible hasta la fecha, la aprobación de este decreto continúa siendo incierta.

Estos decretos son extensos, y esto es un resumen, por lo que, todo posible afectado, es muy recomendable que se asesore con un profesional que haya estudiado estos decretos.

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Por otro lado, se ha estudiado el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Podría ser derogado o no convalidado por la Diputación Permanente con plazo máximo el 12 de noviembre, aunque la previsión es que haya 35 votos a favor y 34 en contra.

Si se produjera alguna abstención y hubiera empate, se derogaría.

En el futuro, un nuevo Gobierno podría solicitar la derogación de ambos Decretos, en caso de ser uno o los dos convalidados.

Si llegara a convalidarse, incluiría, muy resumidamente:

1. Las sociedades dedicadas a compra de viviendas o hipotecas impagadas, calificados como entidades especulativas, no podrán comprar viviendas residenciales en estado de uso, es decir, no ruinoso, por debajo del 70% de su valor de tasación emitido por sociedad tasadora hipotecada.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, las operaciones con ese descuento son imperceptibles.

2. Se suspenderán los desahucios a personas vulnerables sin alternativa habitacional.

Afectará en diferente medida a desahucios por impago de hipoteca, impago de alquiler, expiración de plazo de contrato de arrendamiento o por okupación ilegal.

Afectará en mayor medida a sociedades dedicadas a compra de viviendas o hipotecas impagadas que a grandes tenedores, y más a grandes tenedores que a personas físicas con dos o menos viviendas.

Esta limitación estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2030 o 3 años desde que se suspenda el desahucio, por ejemplo, si se suspende en 2029, a contar tres años desde entonces.

A grandes rasgos, las personas vulnerables las define el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien no establece una definición precisa y lo debe determinar un juez.

A título orientativo, se puede considerar vulnerable a alguien cuyo alquiler y suministros representen más del 30% de los ingresos familiares y que, a su vez, los ingresos del hogar sean inferiores a 1.800€ en casos de familias sin hijos, 1.980€ para familias con un hijo, o 2.160€ para familias con dos hijos.

En caso de familias con personas con discapacidad igual o superior a 33%, ingresos de menos de 3.000€.

Además, aunque no se cumpliera lo anterior, el juez valorará si hay menores de edad en la vivienda, personas dependientes, o víctimas de violencia de género, por ejemplo.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): moderado, ya que, como se verá a continuación, la administración pública se compromete a pagar los impagos a la propiedad. Algunos propietarios percibirán una mayor inseguridad jurídica, por lo que sacarán pisos al mercado de venta conforme venza el contrato, pero en una medida muy inferior a la demanda acumulada, por lo que sería esperable una ralentización moderada de las subidas de precios de venta, y un aumento continuado de precios del alquiler, garantías solicitadas a inquilinos y expulsión de inquilinos sin recursos relevantes del mercado de la vivienda de la C. de Madrid.

3. La Administración Pública se hará cargo de los impagos del inquilino en caso de que, tras haber iniciado el propietario un procedimiento judicial por impago, se acredite vulnerabilidad, y dos meses tras notificar la vulnerabilidad, la Administración Pública no haya ofrecido al inquino una alternativa habitacional ni haya pagado la deuda acumulada del inquilino.

En tal caso, la Administración se subrogará en la posición deudora del inquilino, incluyendo las mensualidades pasadas.

La ley establece la obligación de pago, pero no garantiza que el propietario cobre puntualmente cada mes, así como tampoco queda claro que el inquilino pase a deber nada a la Administración, lo que puede generar incentivos cuestionables.

Esta cobertura se aplicará a todos los propietarios, incluidos grandes tenedores, pero excluye a las sociedades denominadas con finalidades especulativas, que a grandes rasgos se ha mencionado previamente, las dedicadas a compra de viviendas o hipotecas impagadas.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): moderada, la percepción sobre los plazos estimados y la capacidad de pago de la Administración Pública puede variar entre la población, pero puede ser suficiente para que una parte de los propietarios de viviendas alquiladas no las retiren del mercado del alquiler «por si acaso», y que otros, con precios en máximos históricos, decidan que es momento de retirar sus viviendas del mercado del alquiler y venderlas. Las implicaciones de esta medida se deberá estudiar conforme avance el tiempo.

4. Para nuevos contratos de alquiler temporal, el inquilino debe acreditar una causa real de temporalidad y tener otro domicilio habitual. Si no, el contrato será considerado de vivienda habitual. La carga de la prueba es responsabilidad del propietario. Y salvo excepciones, los contratos deben durar más de 31 días y menos de 12 meses.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): moderado, se encontrarán atajos legales para mitigar el riesgo y acreditar la temporalidad, complicará los trámites de contratación, pero dada la escasez de oferta, se encontrarán formas de sortear legalmente estos impedimentos.

5. Los nuevos contratos de habitaciones deben ser temporales o de vivienda habitual, tal y como se ha explicado antes, y en todos los casos, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (antes no lo estaban).

Además, la suma de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar el alquiler equivalente a alquilar la vivienda completa.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): moderada, muchos inversores especializados en este tipo de inversión bajarán la demanda sensiblemente, sin embargo, al no haber zonas tensionadas declaradas en la región y habiendo alcanzado ya máximos de precios, muchos pisos seguirán siendo rentables. Sin embargo, la demanda acumulada es tan alta, y la cantidad de inversores enfocados a esta modalidad tan baja, que previsiblemente apenas se perciba efecto alguno en el mercado de compraventa.

6. Los contratos vigentes a 8 de octubre de 2026 que finalizan su plazo de 5 o 7 años (según el propietario sea persona física o jurídica), antes del 31 de diciembre de 2028, llegan a prórroga tácita o que estén en tácita reconducción, cuyos inquilinos estén al corriente de pago del alquiler y hayan pagado puntualmente los últimos 8 meses y soliciten expresamente la prórroga, el propietario debe aceptar hasta dos años adicionales de prórroga, salvo excepciones como que el propietario necesite la vivienda para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguineidad.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): moderada, afecta a contratos vigentes, no a nuevos contratos. Algunos propietarios dejarán de alquilar y sacarán a la venta sus viviendas, aumentando la escasez del mercado del alquiler y empujando sus precios al alza, pero la proporción de viviendas que saldrán a la venta sería insignificante respecto a la demanda acumulada, por lo que como mucho ralentizaría la evolución de los precios.

7. Se limitará el precio de alquiler para nuevos contratos en zonas tensionadas con declaración vigente. No se podrá cobrar más que la última renta de los últimos 5 años, actualizada según contrato anterior, con aumento de IPC si se pactó, y no se podrán añadir gastos nuevos. Sólo se podrá aumentar si se rehabilita o aumenta la eficiencia energética, con limitaciones.

En la Comunidad de Madrid, en la actualidad, no hay zonas declaradas como tensionadas.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, en la C. de Madrid no hay zonas tensionadas declaradas, si bien la inseguridad jurídica puede hacer menos atractiva la inversión para alquilar, reduciendo en cierta medida la demanda, sin embargo, la descompensación de demanda acumulada y escasez de oferta haría apenas perceptible su efecto, salvo que se construyera en una medida aparentemente inviable a la capacidad actual del país.

8. En caso de reparaciones en alquiler de vivienda habitual, el propietario tiene 15 días para iniciar las reparaciones necesarias que garanticen la habitabilidad. Si no lo hace, el inquilino puede contratar la reparación y descontarla del coste de futuras rentas.

En alquiler de vivienda temporal, el propietario asumirá las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que en vivienda habitual corren a cuenta del inquilino, y su plazo de respuesta para reparaciones será de 5 días, transcurrido el plazo, el inquilino puede contratar la reparación y descontarla de futuras mensualidades.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, no es un motivo de peso para que un propietario decida no alquilar o sacar su vivienda al mercado.

9. No se puede pactar en nuevos contratos de alquiler la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente o tanteo y retracto. Es decir, a partir de ahora, si un propietario de una vivienda alquilada quiere venderla, debe ofrecer la venta primero al inquilino.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, lo único que las ventas de viviendas arrendadas se prolongarán más en el tiempo por el trámite legal de cumplir con el tanteo y retracto y sus plazos.

10. El propietario no podrá exigir al inquilino la contratación de seguros de impago u homólogos.

Tampoco que el inquilino corra con el pago del IBI.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, el propietario incrementará esas cantidades a la renta para mantener su rentabilidad y cubrir estos conceptos, en un contexto de escasez de oferta, siempre habrá alguien con necesidad de vivienda que lo pagará. Bajo el criterio de Saguar Real Estate, la solución no reside en las limitaciones, sino en aumentar la oferta.

11. Se obliga a firmar un documento de fin de arrendamiento a las partes en que quede constancia del estado de la vivienda y la entrega de llaves, en el momento de su entrega al propietario. Si no se firma, se presumirá que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación, salvo prueba en contrario.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante.

12. Se aumentan los coeficientes máximos permitidos a los ayuntamientos relativos a la plusvalía municipal, aumentando hasta un 83% más en el tramo entre los 9 y 12 años, y reduciendo hasta un 25% para tenencias de 17 años o más.

Estimación de previsión de impacto en precios (C. Madrid): irrelevante, quien quiera vender, seguirá vendiendo, pero probablemente imputará ese aumento de plusvalía municipal a las expectativas de venta.

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En base a todo lo anterior, la dirección de Saguar Real Estate estima que el Real Decreto-ley 28/2026 sí puede afectar al mercado, pero la previsión es que no se apruebe, ya que su aprobación podría no resultar favorable para las distintas partes implicadas, incluidas aquellas que han impulsado la medida.

En cuanto al Real Decreto Ley 29/2026, que salvo que se derogue seguirá vigente, al menos en la Comunidad de Madrid, no se detectan motivos para pensar que pueda afectar de forma representativa al mercado. Al contrario, estos decretos podrían incluso atraer compradores inversores de otras zonas en las que sí se vean afectados por la declaración de Zonas Tensionadas.

La causa principal de la situación actual del mercado inmobiliario es, desde el punto de vista de la dirección, la escasez de oferta, sobre todo por limitaciones burocráticas, pero, al ser algo conveniente para la mayor parte de la población, no se estima probable que se apliquen medidas serias para que esta situación cambie.

Saguar Real Estate

Saguar Real Estate es una boutique inmobiliaria familiar fundada en 2019 por los hermanos Emilio y Patricia Delgado Saguar, en homenaje a su abuelo José Saguar, cuya vida encarnó valores como la honestidad, la generosidad, el respeto, la cultura, el esfuerzo y el compromiso personal.

Esos mismos principios son hoy la columna vertebral de cada operación, cada planteamiento y cada decisión dentro de la empresa.

Especializados en la compraventa de viviendas en Las Rozas de Madrid, Torrelodones, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y el resto de la zona noroeste, así como en zonas prime de la capital como Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, ofrecen un servicio centrado en la cercanía, la excelencia y la ética profesional.

Con más de 23.000 horas de experiencia, más de 190 operaciones exitosas y 190 reseñas de cinco estrellas, el 63% de sus ventas proviene de recomendaciones personales y de clientes satisfechos.

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